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A Terramondo realiza a gestão completa de imóveis para locação por temporada na Zona Sul do Rio de Janeiro. A gestão inclui preparação e posicionamento do imóvel, criação e otimização dos anúncios, precificação dinâmica, atendimento aos hóspedes, gestão de reservas e acessos, coordenação de limpeza e lavanderia, acompanhamento de manutenções e monitoramento de desempenho e rentabilidade.
Não existe um faturamento padrão. Localização, tipologia, capacidade, padrão do imóvel, comodidades, avaliações, disponibilidade e estratégia de preços influenciam diretamente o resultado.
Antes de iniciar a operação, a Terramondo realiza uma análise de rentabilidade utilizando dados de mercado e imóveis comparáveis às características da propriedade para estimar diária, ocupação e potencial de faturamento.
O aluguel tradicional e a locação por temporada possuem modelos diferentes.
O aluguel tradicional tende a oferecer maior previsibilidade de receita e menor envolvimento operacional. Na locação por temporada, preços e ocupação variam conforme demanda e sazonalidade e existe uma operação contínua de reservas, hóspedes, limpeza e manutenção.
A melhor alternativa depende do imóvel, da localização, das regras do condomínio, dos objetivos do proprietário e do retorno esperado em cada modalidade.
A Terramondo concentra sua atuação na Zona Sul do Rio de Janeiro, com destaque para Copacabana, Ipanema e Leblon, além de outras regiões selecionadas.
A concentração geográfica faz parte do nosso modelo de gestão e permite manter maior proximidade com os imóveis e com a operação.
O processo começa com a avaliação do imóvel e a definição do que precisa ser feito para prepará-lo para uma operação profissional.
Dependendo das condições da propriedade, o Setup Inicial pode incluir:
• análise de rentabilidade;
• visita técnica e inventário;
• relatório de adequação e recomendações;
• orientação para compras e equipamentos;
• coordenação de prestadores;
• organização e preparação dos ambientes;
• preparação de enxoval, utensílios e comodidades;
• limpeza de lançamento;
• coordenação da fotografia profissional;
• criação e configuração do anúncio;
• implementação da estratégia inicial de preços.
O escopo é definido de acordo com as necessidades de cada imóvel.
O Airbnb é atualmente o principal canal utilizado pela Terramondo. A utilização de outras plataformas é avaliada de acordo com o perfil do imóvel, estratégia comercial e características da operação.
A escolha dos canais deve considerar não apenas exposição, mas também custos, público, regras, integração operacional e capacidade de manter uma experiência consistente.
Não.
O desempenho depende de fatores como localização, características e qualidade do imóvel, disponibilidade do calendário, sazonalidade, demanda, concorrência e condições do mercado.
Nosso trabalho é utilizar gestão profissional, dados e operação para buscar o melhor desempenho possível dentro dessas condições.
A limpeza é coordenada entre as hospedagens seguindo padrões e checklists definidos para a operação.
Além da higienização e preparação dos ambientes, verificamos itens necessários para receber os próximos hóspedes e sinalizamos ocorrências ou necessidades identificadas no imóvel.
A Terramondo coordena a operação de limpeza e sua integração com o calendário de reservas.
A Terramondo estabelece procedimentos de identificação e acesso compatíveis com as regras da plataforma, do imóvel e de cada condomínio.
Quando aplicável, solicitamos previamente as informações e documentos necessários e orientamos os hóspedes sobre regras de acesso, ocupação e convivência.
Esses procedimentos ajudam a organizar a operação e reduzir riscos, sem eliminar os riscos inerentes à locação por temporada.
Sim. O proprietário recebe informações periódicas sobre a operação e o desempenho do imóvel.
Acompanhamos indicadores como ocupação, diária média, receita, avaliações e outros dados relevantes para entender a performance e identificar oportunidades de melhoria.
Sim. Antes do lançamento, avaliamos apresentação, funcionalidade, equipamentos, enxoval e necessidades operacionais do imóvel.
Quando necessário, recomendamos adequações e podemos coordenar profissionais e fornecedores parceiros.
O objetivo é preparar uma propriedade funcional, acolhedora e adequada ao seu posicionamento no mercado de locação por temporada.
Avaliamos cada propriedade individualmente. Entre os principais critérios estão:
• localização compatível com nossa área de atuação;
• condomínio que permita locação por temporada;
• condições adequadas de segurança e acesso;
• estado geral compatível com a hospedagem ou possibilidade de adequação;
• viabilidade operacional;
• potencial de posicionamento no mercado;
• interesse do proprietário em manter o imóvel dentro de um padrão profissional de operação.
Sim. A gestão completa permite que proprietários que moram em outros estados ou países mantenham a operação do imóvel sem precisar acompanhar presencialmente a rotina das hospedagens.
A Terramondo coordena a operação e mantém o proprietário informado sobre desempenho e necessidades relevantes da propriedade.
Sim. Datas para uso pessoal podem ser bloqueadas, desde que sejam respeitadas as reservas já confirmadas e as condições de antecedência previstas na gestão.
A Terramondo emite nota fiscal pelos serviços prestados.
Orientamos o proprietário sobre o que deve ser declarado, sempre recomendamos contabilidade regular e operação transparente – isso é diferencial competitivo.
A Terramondo emite nota fiscal pelos serviços que presta.
As obrigações tributárias relacionadas aos rendimentos do imóvel dependem da situação fiscal de cada proprietário. Por isso, recomendamos que essas questões sejam tratadas com contador ou profissional tributário de confiança.
Utilizamos o PriceLabs e outras informações de mercado para apoiar a estratégia de precificação.
A análise considera características do imóvel, propriedades comparáveis, demanda, sazonalidade, eventos, antecedência das reservas, comportamento do calendário e condições do mercado.
Os preços são dinâmicos e podem ser ajustados ao longo da operação conforme o comportamento da demanda.
Sim. Primeiro avaliamos o anúncio, calendário, reservas futuras, histórico e situação atual da operação para definir a estratégia de transição.
Sim. Primeiro analisamos a operação atual e as condições necessárias para uma transição organizada.
Consideramos contratos existentes, reservas futuras, anúncio, acessos, enxoval e demais elementos da operação.
Essa análise também permite identificar o que está funcionando, onde podem existir oportunidades de melhoria e como uma eventual nova gestão poderá ser estruturada.
A precificação é gerenciada pela Terramondo com apoio de tecnologia e análise contínua de mercado.
Os preços variam conforme demanda, sazonalidade, eventos, ocupação, antecedência das reservas, disponibilidade e outros fatores relevantes.
A limpeza de checkout possui uma taxa própria associada à hospedagem e é cobrada do hóspede.
A Terramondo coordena a equipe, o padrão de execução e a logística necessária entre as reservas. As condições e valores da operação são apresentados ao proprietário antes do início da gestão.
Os custos relacionados à conservação, manutenção e substituição de itens do imóvel são de responsabilidade do proprietário, salvo quando houver responsabilidade comprovada de hóspede ou terceiro.
A Terramondo identifica necessidades, comunica ocorrências e pode coordenar a execução dos serviços conforme as condições estabelecidas na gestão.
Quando identificamos dano possivelmente causado por um hóspede, documentamos a ocorrência e reunimos as informações disponíveis para solicitar o ressarcimento ao responsável e/ou utilizar os mecanismos oferecidos pela plataforma, quando aplicáveis.
Quando necessário, também coordenamos o reparo para reduzir o impacto sobre reservas seguintes.
O ressarcimento depende das regras, coberturas, documentação exigida e decisão da plataforma e, portanto, não pode ser garantido pela Terramondo.
Não. Antes do lançamento, avaliamos o imóvel e identificamos as adequações necessárias para prepará-lo para uma operação profissional.
Dependendo das condições da propriedade, o imóvel pode precisar apenas de pequenos ajustes ou de uma preparação mais completa antes de receber hóspedes.
Entre em contato conosco pelo WhatsApp ou pelos canais disponíveis no site. A partir das informações iniciais sobre localização, características e situação atual do imóvel, avaliamos os próximos passos para uma análise da propriedade.
Mesmo com a gestão completa, o imóvel continua sendo patrimônio do proprietário.
Despesas próprias da propriedade, como condomínio, IPTU, energia, gás, internet, conservação, manutenção e substituição de itens decorrentes do uso e desgaste permanecem sob responsabilidade do proprietário.
A Terramondo atua na gestão e coordenação da operação e mantém o proprietário informado sobre necessidades relevantes identificadas no imóvel.
Uma empresa de gestão de Airbnb assume atividades estratégicas e operacionais necessárias para administrar um imóvel por temporada, reduzindo o envolvimento do proprietário no dia a dia.
Na Terramondo, a gestão inclui posicionamento do imóvel, anúncio, precificação dinâmica, reservas, atendimento aos hóspedes, controle de acesso, limpeza, lavanderia, acompanhamento de manutenção, avaliações e monitoramento de desempenho.
O objetivo é equilibrar rentabilidade, qualidade da operação, experiência do hóspede e preservação do patrimônio.
A Terramondo trabalha com uma comissão sobre as reservas realizadas. Além da gestão recorrente, existe um investimento inicial de implantação quando o imóvel precisa ser preparado para entrar na operação.
Antes da contratação, apresentamos de forma transparente a comissão, os custos operacionais e as responsabilidades da Terramondo e do proprietário.
Solicite sua Proposta
A Terramondo é remunerada por meio de uma comissão sobre as reservas realizadas. Essa comissão remunera a gestão estratégica e operacional do imóvel.
O percentual, a base de cálculo e os demais custos são apresentados na proposta comercial e formalizados no contrato de gestão.
Sim. O início da operação envolve um trabalho de implantação para estruturar o imóvel e sua gestão profissional.
O escopo depende das condições da propriedade e pode incluir visita técnica, inventário, adequação, preparação do imóvel, coordenação de fornecedores, enxoval, limpeza de lançamento, fotografia, criação do anúncio e configuração inicial da operação.
Depende do imóvel e do perfil do proprietário.
A gestão profissional tende a fazer mais sentido para quem não quer ou não pode assumir pessoalmente atividades como precificação, atendimento aos hóspedes, limpeza, lavanderia, manutenção, acessos, avaliações e acompanhamento do mercado.
Também pode ser interessante para profissionalizar uma operação existente e tomar decisões com maior apoio de dados.
O coanfitrião é um recurso disponibilizado pelo Airbnb para permitir que outra pessoa ou empresa participe da administração de um anúncio. As atividades assumidas dependem das permissões da plataforma e do acordo entre as partes.
Uma administradora profissional pode oferecer um escopo mais amplo, integrando estratégia, precificação, preparação do imóvel, atendimento, limpeza, lavanderia, manutenção e acompanhamento de performance.
Por isso, mais importante do que a denominação é entender quais responsabilidades e serviços estão efetivamente incluídos em cada proposta.
A estrutura do anúncio e das permissões na plataforma é definida no início da gestão e apresentada ao proprietário.
Essa definição é importante porque anúncio, avaliações, reservas futuras, pagamentos, acessos e histórico estão relacionados à configuração utilizada no Airbnb.
O prazo depende principalmente das condições em que o imóvel se encontra.
Um apartamento já equipado e adequado pode exigir apenas ajustes operacionais, fotografia, anúncio e configuração da estratégia comercial. Imóveis que precisam de manutenção, compras, enxoval, ambientação ou outras adequações demandam uma preparação maior.
A Terramondo define o plano de implantação após avaliar cada propriedade.
Não necessariamente.
Alguns imóveis precisam apenas de ajustes, enquanto outros podem exigir intervenções maiores para se tornarem competitivos ou adequados à operação.
A decisão considera estado de conservação, funcionalidade, segurança, apresentação, perfil da concorrência e retorno esperado sobre o investimento necessário.
A Terramondo coordena a logística necessária para que roupas de cama e banho estejam disponíveis e preparadas entre as hospedagens.
A quantidade e o modelo de enxoval são definidos considerando capacidade do imóvel, frequência das reservas e necessidade de manter conjuntos suficientes para a rotatividade da operação.
A Terramondo acompanha a necessidade de reposição de itens utilizados na operação e pode coordenar as compras necessárias.
Itens e equipamentos pertencentes ao imóvel são custeados pelo proprietário. Produtos diretamente relacionados à operação seguem as condições comerciais estabelecidas para a gestão.
O estado do imóvel é acompanhado ao longo da operação, especialmente durante a preparação entre hospedagens e diante de ocorrências identificadas pela equipe.
Esse acompanhamento ajuda a identificar necessidades de manutenção, avarias, itens ausentes e situações que possam comprometer as próximas hospedagens.
Quando necessário à operação, a Terramondo acompanha procedimentos de acesso e regras estabelecidas pelo condomínio e orienta os hóspedes sobre seu cumprimento.
Uma operação de locação por temporada precisa respeitar a rotina condominial e reduzir impactos sobre funcionários e moradores. Por isso, regras de acesso, documentação e convivência fazem parte da organização da hospedagem.
A demanda por hospedagem varia ao longo do ano e pode mudar significativamente conforme localização, férias, feriados, eventos e perfil dos viajantes.
Por isso, não é adequado avaliar o desempenho de um imóvel observando apenas um mês isoladamente. A Terramondo considera a sazonalidade na precificação e na análise da performance, ajustando a estratégia conforme o comportamento do mercado.
ADR (Average Daily Rate) é a diária média efetivamente obtida nas reservas.
Ocupação indica a proporção das noites disponíveis que foram reservadas.
RevPAR (Revenue per Available Rental)
indica quanto cada noite disponível está gerando em receita de hospedagem e pode ser calculado pela diária média multiplicada pela taxa de ocupação.
Analisar os três indicadores em conjunto oferece uma visão mais completa do desempenho do que observar apenas a ocupação.
Não existe um único fator responsável pelo resultado.
Localização, características do imóvel, apresentação, fotografia, equipamentos, comodidades, avaliações, estratégia de preços, disponibilidade do calendário, qualidade da operação, concorrência e sazonalidade podem influenciar o desempenho.
Por isso, a Terramondo analisa o imóvel como um negócio de hospedagem: produto, mercado, preço, operação e experiência precisam funcionar em conjunto.
Administrar diretamente pode funcionar para proprietários que têm disponibilidade para acompanhar preços, reservas, hóspedes, acessos, limpeza, lavanderia, manutenção e problemas durante as hospedagens.
Uma gestão profissional permite delegar essa rotina e acrescentar processos, tecnologia e uma visão estratégica sobre precificação, posicionamento e performance.
A decisão deve considerar não apenas o custo da administração, mas também o tempo do proprietário e sua capacidade de manter uma operação eficiente e consistente.
Mais do que comparar apenas o percentual de comissão, é importante entender o que efetivamente está incluído na gestão.
Avalie quem será responsável pela precificação, atendimento aos hóspedes, limpeza, lavanderia, manutenção, acessos, avaliações e acompanhamento dos resultados. Verifique também como funcionam os repasses, custos adicionais, tratamento de danos e ocorrências e o nível de contato com a administradora.
Contratos claros, transparência financeira, conhecimento do mercado local e capacidade de cuidar tanto da rentabilidade quanto do patrimônio são critérios importantes nessa escolha.
Terramondo — Gestão estratégica de temporada para imóveis na Zona Sul do Rio.